Líneas de 765 kV en Texas: derechos del propietario

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Si la ruta de una línea de transmisión cruza su terreno, o si una empresa le ha enviado una oferta de servidumbre, un abogado de bienes raíces o de expropiación con experiencia en Texas puede leer la oferta, el levantamiento topográfico, los términos propuestos de la servidumbre y su escritura, y explicarle sus opciones. Llame o envíe un mensaje de texto 24/7. Conéctese con un abogado de propiedad con experiencia cerca de usted. Nuestro servicio de referencia es gratuito para las personas a las que servimos; el abogado que usted contrate fija sus propios honorarios.

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Qué cambió y cuándo

La votación. Según el relato de The Texas Tribune sobre la reunión abierta del 28 de agosto de 2026, la Comisión de Servicios Públicos de Texas, integrada por cinco miembros, votó por unanimidad para aprobar enmiendas a dos Certificados de Conveniencia y Necesidad, autorizando la construcción de más de 400 millas de línea de transmisión. El Tribune informó que los comisionados dejaron pendiente la decisión sobre una tercera solicitud, la línea Howard Solstice a través del sur de Texas, para deliberar más.

Por dónde van las líneas. El mismo reporte describe dos líneas de 765 kilovoltios que llevan electricidad hacia el suroeste desde el condado de Bosque y hacia el noroeste desde San Antonio hasta la Cuenca Pérmica, con solicitudes que abarcan al menos 30 condados. Salvo que prosperen impugnaciones legales, según el Tribune, la aprobación despeja el último paso administrativo antes de que pueda comenzar la construcción.

De dónde viene el plan. Las líneas son las primeras propuestas aprobadas bajo el Plan de Confiabilidad de la Cuenca Pérmica. El plan proviene de la Ley HB 5066, aprobada por la Legislatura de Texas en 2023, que ordenó a la Comisión de Servicios Públicos que el Consejo de Confiabilidad Eléctrica de Texas desarrollara un plan de confiabilidad a largo plazo para zonas de alto crecimiento. Los comisionados aprobaron el borrador del plan en octubre de 2024; ese borrador incluía tres líneas de 765 kilovoltios.

Lo que alegaron los propietarios. El Tribune informó que las cinco solicitudes recibieron cientos de protestas e intervenciones administrativas de propietarios cuyos terrenos quedan a lo largo de una ruta, que algunos declararon que la empresa no les dio tiempo suficiente para impugnar las solicitudes, y que el tribunal administrativo de la comisión coincidió con esa valoración. Los comisionados finalmente concluyeron que la empresa cumplió con los requisitos de la ley. La mayor parte de las protestas comenzó en diciembre de 2025, cuando los propietarios recibieron cartas sobre líneas que cruzarían sus propiedades; el Tribune informó que algunos propietarios dijeron que tenían 21 días para responder.

Una solicitud pendiente de pausa. También el 28 de agosto de 2026, la Oficina del Procurador General de Texas anunció que presentó un escrito de amicus curiae ante la Oficina Estatal de Audiencias Administrativas en apoyo de la moción de una organización de propietarios para aplazar una determinación de necesidad sobre la construcción de 765 kilovoltios, que el comunicado cifra en unos 33 mil millones de dólares a nivel estatal. El comunicado indica que el escrito pide a los reguladores aplazar toda acción adicional hasta que la Legislatura pueda revisar el plan, y que la comisión aún no se ha pronunciado sobre esa moción. Esa solicitud es un procedimiento distinto de las dos aprobaciones descritas arriba.

A quiénes alcanza en Texas

Propietarios a lo largo de las rutas aprobadas: granjas, ranchos, operaciones de caza y viviendas rurales en el corredor que va desde el condado de Bosque y desde la zona de San Antonio hacia el oeste de Texas. Las dos solicitudes abarcan al menos 30 condados, según el Tribune.
El centro y el oeste de Texas en general, incluidas la región de Hill Country, el Valle del Concho, la zona de Big Country y la Cuenca Pérmica: los mercados de San Angelo, Abilene, Midland y Odessa están en el extremo de destino de la construcción o cerca de él.
Dueños cuyo terreno está cerca de una ruta, pero no sobre ella. La notificación en estos procedimientos históricamente ha ido a los dueños cuyo terreno cruza una ruta propuesta y a quienes tienen una estructura habitable dentro de cierta distancia de la línea central, de modo que un terreno vecino puede verse afectado sin ser cruzado.
Operadores agrícolas y arrendatarios: los arrendamientos de pastoreo y de caza, el riego y la aplicación aérea pueden verse afectados por un derecho de paso incluso cuando el dueño del terreno es otra persona.
Titulares de intereses minerales y de superficie en los condados de la Cuenca Pérmica, en el extremo occidental del proyecto.
Los usuarios del servicio eléctrico en todo el estado, respecto de la cuestión de costos planteada en la presentación del Procurador General, aunque ese es un procedimiento de política pública y no un reclamo individual.

Qué cambia legalmente

La aprobación de una ruta no es, por sí sola, una expropiación de su terreno. Aprobar un Certificado de Conveniencia y Necesidad resuelve si una línea puede construirse y por dónde puede pasar. Adquirir el derecho de paso sobre un terreno concreto es un paso aparte, regido por la ley de expropiación de Texas.
La ley de expropiación de Texas está escrita y es pública. El marco está en el Artículo I, Sección 17 de la Constitución de Texas, el Capítulo 21 del Código de Propiedad de Texas y el Capítulo 2206 del Código de Gobierno de Texas.
Una oferta debe cumplir requisitos legales antes de que se presente una demanda de expropiación. La Carta de Derechos del Propietario del Estado de Texas, de la Oficina del Procurador General, explica que la entidad expropiante debe hacer una oferta de buena fe conforme al Capítulo 21 antes de demandar, y que la oferta inicial por escrito incluye una copia de la Carta de Derechos del Propietario, un avalúo o una declaración sobre daños al resto de la propiedad, y un instrumento de traspaso.
La Carta de Derechos del Propietario es un documento legal, no un folleto. Su contenido lo prescribe la Legislatura en la Sección 402.031 del Código de Gobierno de Texas y en el Capítulo 21 del Código de Propiedad, y se aplica a cualquier intento de un gobierno o de una entidad privada de tomar una propiedad.
Los propietarios pueden contratar a sus propios profesionales. La misma publicación indica que un propietario tiene derecho a una compensación adecuada si su propiedad es expropiada, puede contratar a un tasador u otro profesional para determinar el valor, y puede contratar a un abogado para negociar con la entidad expropiante y representarlo en los procedimientos.
Los términos de la servidumbre se negocian de una manera que la ruta a menudo no permite. El ancho, los caminos de acceso, las puertas y cercas, los tiempos de construcción, las operaciones aéreas y agrícolas, la restauración y los daños al resto de la propiedad suelen tratarse en el propio documento de servidumbre.
La revisión regulatoria no ha terminado en todas partes. La solicitud de la línea Howard Solstice quedó pendiente, y la moción para aplazar la determinación de necesidad sigue sin resolverse, según el comunicado del Procurador General.

Nada de eso decide un terreno en particular. Lo que la aprobación de una ruta significa para una propiedad depende de la línea central aprobada, del levantamiento topográfico, del texto de la servidumbre, del avalúo y de los intereses registrados en ese expediente específico.

Qué tipo de opción podría aplicar

Esta página es información, no asesoría legal, y no es una predicción sobre ninguna propiedad. Lo que un abogado puede revisar incluye:

Para un propietario que recibió una oferta de servidumbre: un abogado de bienes raíces o de expropiación puede leer la oferta escrita frente a los requisitos del Capítulo 21, verificar qué valoró y qué no valoró el avalúo, y explicar qué permitiría realmente la servidumbre propuesta sobre el terreno.
Para un propietario que aún no ha recibido contacto: un abogado puede verificar si la ruta aprobada cruza el terreno, qué notificación le corresponde y qué documentos conviene reunir ahora.
Para un ranchero, agricultor u operador de caza: un abogado puede plantear los efectos operativos, como el uso de aeronaves, el manejo de ganado, el riego, el acceso y las cercas, como términos de la servidumbre y como elementos de los daños, en lugar de dejarlos supuestos.
Para un propietario que quiere participar en el procedimiento: un abogado de derecho administrativo puede explicar qué implica intervenir en un expediente de la Comisión de Servicios Públicos, cuáles son los plazos y qué requiere una impugnación después de una orden de la comisión.
Para el dueño de un terreno cercano a una ruta: un abogado puede explicar qué contempla la ley de Texas, si acaso, cuando un terreno se ve afectado pero no es cruzado.
Para un arrendatario o titular de intereses minerales: un abogado puede revisar cómo interactúa un arrendamiento o un interés reservado con un nuevo derecho de paso.

Por qué actuar pronto puede importar

Los plazos de respuesta en este proceso ya han resultado cortos. El Tribune informó que los propietarios que recibieron cartas de ruta en diciembre de 2025 dijeron que tenían 21 días para responder, y que el tribunal administrativo de la comisión coincidió en que ese plazo era un problema. Los plazos administrativos en un expediente de la Comisión de Servicios Públicos, y los plazos para impugnar una orden de la comisión ante los tribunales, los fijan las reglas y la ley, no las partes. Además, una oferta de servidumbre es más fácil de evaluar antes de firmarla: una vez que se registra un instrumento de derecho de paso, sus términos rigen el terreno mientras dure la servidumbre. Documentos como la carta de notificación, el mapa de la ruta, la oferta, el avalúo, el levantamiento topográfico y la escritura también son más fáciles de reunir mientras son recientes. Es mejor hablar con un abogado temprano, mientras sigue abierta la mayor variedad de opciones, en lugar de hacerlo después de que haya vencido un plazo.

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Un abogado puede leer la oferta de servidumbre, el avalúo y el mapa de la ruta, y explicarle las opciones para su terreno. Llame o envíe un mensaje de texto 24/7. Conéctese con un abogado de propiedad con experiencia cerca de usted. Nuestro servicio de referencia es gratuito para las personas a las que servimos.