Mapas de inundación en Texas: plazo 11 de febrero 2027

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Si un nuevo mapa de inundación coloca una propiedad en una zona de alto riesgo, o si un prestamista, una aseguradora o la oficina de llanuras de inundación envía un aviso al respecto, un abogado con experiencia en Texas puede leer el aviso y explicarle los plazos impresos en él. Llame o envíe un mensaje de texto 24/7. Conéctese con un abogado de bienes raíces con experiencia cerca de usted. Nuestro servicio de referencia es gratuito para las personas a quienes servimos.

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Qué Cambió y Cuándo

Tres avisos distintos, todos publicados el mismo día, todos emitidos por FEMA dentro del Departamento de Seguridad Nacional, y todos bajo el Expediente ID FEMA-2026-0002.

1. Se abrió la ventana de apelación del condado de Bandera y cierra el 11 de febrero de 2027. El aviso se titula Proposed Flood Hazard Determinations, documento 2026–23165, publicado en 91 FR 73267 bajo el Expediente Interno de la Agencia No. FEMA-B-2640. Su plazo es explícito: “Comments are to be submitted on or before February 11, 2027” (los comentarios deben presentarse a más tardar el 11 de febrero de 2027). La entrada de Texas en su tabla es Bandera County, Texas and Incorporated Areas, proyecto 24-06-0045S, fecha preliminar 10 de junio de 2026, con las áreas no incorporadas del condado de Bandera, y el repositorio de mapas indicado en la oficina del ingeniero del condado de Bandera, 1212 Hackberry Street, Bandera, TX 78003.

El aviso explica qué se propone y por qué importa la fecha. FEMA dice que “proposes to make flood hazard determinations for each community listed below, in accordance with section 110 of the Flood Disaster Protection Act of 1973, 42 U.S.C. 4104, and 44 CFR 67.4(a)”. Esas determinaciones “may include additions or modifications of any Base Flood Elevation (BFE), base flood depth, Special Flood Hazard Area (SFHA) boundary or zone designation, or regulatory floodway on the Flood Insurance Rate Maps (FIRMs)”. Y es claro en que una solicitud de reconsideración es una apelación: “Any request for reconsideration of the revised flood hazard information shown on the Preliminary FIRM and FIS report that satisfies the data requirements outlined in 44 CFR 67.6(b) is considered an appeal”. Los comentarios que no se refieren a las determinaciones “also will be considered before the FIRM and FIS report become effective”.

El aviso también registra una vía que la mayoría de los propietarios nunca ha escuchado. Un Panel de Resolución Científica está disponible para las comunidades en el proceso de apelación — “independent panels of experts in hydrology, hydraulics, and other pertinent sciences” — y “only may be exercised after FEMA and local communities have been engaged in a collaborative consultation process for at least 60 days without a mutually acceptable resolution of an appeal”.

2. Veintinueve entradas de comunidades de Texas tuvieron cambios de mapa finalizados. El aviso titulado Changes in Flood Hazard Determinations, documento 2026–23163, publicado en 91 FR 73254 bajo el Expediente Interno de la Agencia No. FEMA-B-2639, enumera comunidades donde FEMA revisó los mapas “through issuance of a Letter of Map Revision (LOMR)” porque el cambio “is appropriate because of new scientific or technical data”. Se hacen “pursuant to section 201 of the Flood Disaster Protection Act of 1973, 42 U.S.C. 4105” y conforme a 44 CFR 65.4. Las fechas de modificación de Texas en este aviso van del 5 de octubre de 2026 al 2 de noviembre de 2026.

El aviso trae un segundo reloj, y no se mide desde la fecha de publicación federal: “From the date of the second publication of notification of these changes in a newspaper of local circulation, any person has 90 days in which to request through the community that the Acting Deputy Assistant Administrator, Federal Insurance Directorate, Resilience reconsider the changes”. Agrega que “the flood hazard determination information may be changed during the 90-day period” y que toda solicitud “must be submitted to the Chief Executive Officer of the community”. Hay una línea más que conviene leer dos veces, porque afecta a cada póliza escrita sobre una propiedad afectada: “The current effective community number is shown in the table below and must be used for all new policies and renewals”.

3. Un aviso complementario agrega tres entradas más de Texas. El documento 2026–23160, también titulado Changes in Flood Hazard Determinations y publicado en 91 FR 73268, enumera las áreas no incorporadas del condado de Denton con fecha de modificación del 2 de julio de 2026, la ciudad de Hillsboro en el condado de Hill con el 5 de junio de 2026, y la ciudad de Fort Worth con el 6 de julio de 2026.

De dónde vienen los mapas de Bandera. Los mapas preliminares no son nuevos de esta semana. FEMA los anunció en un comunicado del 10 de junio de 2026, número R6-NR-14, indicando que los mapas preliminares estaban “available for review by residents and business owners in portions of the unincorporated areas of Bandera County, Texas”, que el trabajo es una Revisión Física de Mapa, y que los propietarios podían “participate in the appeal and comment periods for the maps”. FEMA agregó en ese comunicado que “flooding can and does happen outside of the most vulnerable areas” y que “there are cost-saving options available for those newly mapped into a high-risk flood zone”. El Bandera Bulletin informó sobre los mapas preliminares el 16 de junio de 2026. Lo que hace el aviso del 13 de noviembre es dejar asentado el período legal de comentarios y apelación, con su fecha final del 11 de febrero de 2027.

A Quiénes en Texas Alcanza

Estos avisos nombran lugares, y los nombres son la parte útil. Propietarios, compradores, vendedores, prestamistas, aseguradoras y administradores locales de llanuras de inundación en las comunidades enumeradas son las personas a quienes hablan los avisos.

La ventana de apelación del condado de Bandera (plazo del 11 de febrero de 2027) cubre las áreas no incorporadas del condado de Bandera, el mismo condado de Hill Country que estuvo dentro del área de desastre por las inundaciones de julio de 2026 y dentro de las zonas estatales de cuarentena de ganado agregadas a principios de este mes.

Las 29 entradas finalizadas de Texas en el documento 2026–23163, por condado:

Condado de Bexar — ciudad de San Antonio (casos 25-06-1261P y 26-06-0150P, modificados el 5 de octubre de 2026) y las áreas no incorporadas del condado de Bexar (26-06-0238P y 26-06-0274P, 13 de octubre de 2026; 26-06-0276P, 2 de noviembre de 2026).
Condado de Collin — ciudad de Lowry Crossing y áreas no incorporadas del condado de Collin (26-06-1046P, 14 de octubre de 2026); ciudad de Wylie y áreas no incorporadas del condado de Collin (26-06-0366P, 9 de octubre de 2026).
Condados de Comal y Kendall — ciudad de Fair Oaks Ranch (25-06-1287P, 5 de octubre de 2026).
Condado de Dallas — ciudad de Coppell (13 de octubre de 2026); ciudad de Garland y ciudad de Rowlett (25-06-1497P, 5 de octubre de 2026); ciudad de Sachse (9 de octubre de 2026).
Condado de Denton — ciudad de Denton y áreas no incorporadas del condado de Denton (25-06-1806P, 30 de octubre de 2026); áreas no incorporadas del condado de Denton (25-06-2350P, 5 de octubre de 2026).
Condado de Grayson — áreas no incorporadas (14 de octubre de 2026).
Condado de Kaufman — áreas no incorporadas (9 de octubre de 2026).
Condado de Kendall — áreas no incorporadas (25-06-1287P, 5 de octubre de 2026).
Condado de Midland — áreas no incorporadas (28 de octubre de 2026).
Condado de Rockwall — ciudad de Rockwall (9 de octubre de 2026).
Condado de Tarrant — ciudad de Fort Worth (25-06-1311P, 13 de octubre de 2026; 26-06-0824P, 29 de octubre de 2026) y ciudad de Lake Worth (13 de octubre de 2026).
Condado de Webb — ciudad de Laredo (9 de octubre de 2026).
Condado de Wilbarger — ciudad de Vernon (16 de octubre de 2026).
Condado de Williamson — ciudad de Cedar Park (29 de octubre de 2026) y ciudad de Taylor (5 de octubre de 2026).

El documento 2026–23160 agrega las áreas no incorporadas del condado de Denton, la ciudad de Hillsboro en el condado de Hill y la ciudad de Fort Worth.

Dentro de esos lugares, un cambio de mapa no cae igual sobre todos. Las personas más afectadas son los propietarios de parcelas cerca de un arroyo, un río o un cauce regulado donde se movió un límite; los compradores con contrato en una comunidad enumerada cuya determinación de inundación se hizo con el panel anterior; los propietarios cuyo certificado de elevación se preparó contra una Elevación Base de Inundación que desde entonces cambió; y cualquiera que tenga o renueve una póliza contra inundaciones en una comunidad enumerada, porque el aviso ordena usar el número de comunidad vigente para pólizas nuevas y renovaciones.

Qué Cambia Legalmente

Cuatro puntos de estos avisos conviene separar, porque los documentos los mantienen separados.

El límite del Área Especial de Riesgo de Inundación es una línea legal, no una sugerencia. FEMA describe esas áreas en su comunicado de Bandera como “areas at high risk for flooding”, y los avisos dicen que el FIRM y el informe FIS “are the basis of the floodplain management measures that the community is required either to adopt or to show evidence of having in effect in order to qualify or remain qualified for participation in the National Flood Insurance Program (NFIP)”. Dónde cae ese límite es lo que impulsa los requisitos de seguro contra inundaciones en préstamos con respaldo federal y las reglas de permisos que una comunidad aplica a construir y reconstruir.
Una apelación es un procedimiento documentado y técnico, con plazo. El aviso de Bandera vincula una apelación a los requisitos de datos de 44 CFR 67.6(b) y da la fecha, 11 de febrero de 2027. Una solicitud de reconsideración bajo el aviso de LOMR corre 90 días desde la segunda publicación en un periódico local y va “through the community” al director ejecutivo de la comunidad, no directamente a FEMA. Son disputas de prueba sobre hidrología y elevación, y por eso suelen armarse con un ingeniero y un abogado trabajando sobre el mismo expediente.
Una comunidad puede ser más estricta que FEMA, y a menudo lo es. Los dos avisos indican que las determinaciones “together with the floodplain management criteria required by 44 CFR 60.3, are the minimum that are required” y que una comunidad “may at any time enact stricter requirements of its own”. Así que la ordenanza local, y no solo el mapa federal, decide qué exige un permiso.
Los mapas son documentos, y los documentos pueden estar equivocados. El aviso de LOMR dice que las revisiones se hicieron “because of new scientific or technical data”, que es la misma categoría de prueba que un propietario puede presentar en sentido contrario. FEMA mantiene una vía publicada para propietarios que consideran que un mapa está equivocado sobre su propiedad, descrita en su guía para miembros de la comunidad sobre cómo iniciar revisiones de mapas.

Qué Tipo de Opción Podría Aplicar

Nada en esta página puede decirle a un lector si una propiedad determinada está dentro o fuera de un Área Especial de Riesgo de Inundación, si un requisito de seguro aplica a un préstamo determinado, o si una apelación tendría éxito. Eso depende de una parcela, un panel de mapa, un levantamiento y un expediente de préstamo, que es precisamente lo que lee un abogado. Hay varios puntos donde esa revisión resulta útil.

Una carta de un prestamista o administrador del préstamo sobre seguro contra inundaciones. Un abogado de bienes raíces puede comparar la determinación en que se basó el prestamista con el panel de mapa y la fecha vigente ahora asentada, y explicarle las fechas de la carta.
Un mapa preliminar que parece equivocado sobre una parcela. Cuando la elevación o el límite parecen erróneos, la vía de apelación bajo 44 CFR 67.6(b) existe justamente para eso, y la ventana de Bandera cierra el 11 de febrero de 2027. Un abogado que trabaje con un topográfo o un ingeniero puede revisar si los datos sostienen una impugnación.
Una venta o compra con contrato en una comunidad enumerada. La divulgación, las condiciones de financiamiento, el costo del seguro y los plazos de cierre pueden moverse cuando un mapa cambia a mitad de la transacción. Un abogado puede revisar el contrato frente a la nueva determinación.
Un permiso de llanura de inundación, una negativa, o una reconstrucción tras las inundaciones de julio de 2026. Varios condados enumerados estuvieron dentro de las áreas de desastre de este año. Cuando una comunidad aplica reglas nuevas de construcción o de mejora sustancial a una reparación, un abogado puede leer la ordenanza junto con el mínimo federal.
Un reclamo o una disputa de cobertura de seguro contra inundaciones. El mapeo, la designación de zona y el número de comunidad afectan los términos y la tarificación de la póliza. Un abogado puede revisar una negativa o una postura de cobertura frente a la póliza y al registro del mapa.
Una cuestión entre propietario e inquilino después de una inundación. Habitabilidad, reparaciones y temas de arrendamiento tras una inundación son su propio cuerpo de leyes, aparte de la cuestión del mapa.

Cada uno de estos depende de una propiedad y un conjunto de documentos. Un abogado con experiencia en Texas puede revisarlos y explicar las opciones; esta página no puede hacerlo, y no lo intenta.

Por Qué Actuar Pronto Puede Importar

Las fechas aquí son amplias para lo que suelen ser los plazos legales, y eso es una oportunidad más que una amenaza. El período de comentarios y apelación del condado de Bandera corre hasta el 11 de febrero de 2027, lo que deja tiempo para conseguir un certificado de elevación, mirar el panel preliminar con un topográfo y hablar con un abogado mucho antes de que cierre la ventana. FEMA indica en el aviso que el FIRM preliminar y el informe FIS de cada comunidad están “available for inspection” tanto en línea como en el repositorio local de mapas, y que el FIRM vigente está disponible a través del Centro de Servicio de Mapas de FEMA “for comparison”.

El reloj más fácil de pasar por alto es el período de reconsideración de los cambios finalizados, porque no empieza el día en que publica el Registro Federal. Corre 90 días desde “the second publication of notification of these changes in a newspaper of local circulation”, lo que significa que el aviso local, y no el federal, es el documento que lo inicia. Cuando un cambio de mapa ya se finalizó para una comunidad, verificar cuándo corrió esa publicación local es el primer paso útil, y es mejor hacerlo con un abogado mientras el período sigue abierto.

Si un abogado de nuestra red ofrece una consulta inicial, es gratuita.

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Traiga el aviso, el levantamiento o el certificado de elevación, y lo que haya enviado el prestamista o la aseguradora, y un abogado con experiencia puede explicarle qué significan el nuevo mapa y las fechas impresas para su situación. Llame o envíe un mensaje de texto 24/7. Conéctese con un abogado de propiedad con experiencia cerca de usted. Nuestro servicio de referencia es gratuito para las personas a quienes servimos.