Texas propone reglas para aplicar la ley de propiedad SB 17: qué agregaría el Capítulo 67 y a quién alcanza

Qué cambió y cuándo

La propuesta está publicada en el número del 9 de octubre de 2026 del Texas Register, bajo el Título 1, Parte 3, Capítulo 67, Aplicación de la Propiedad Extranjera (Foreign Ownership Enforcement), secciones 67.1 a 67.12. Fue presentada ante la Secretaría de Estado el 28 de septiembre de 2026 (TRD-202604182) por Justin Gordon, Asesor Jurídico General de la Oficina del Procurador General. El aviso del Texas Register indica que los comentarios escritos se aceptan por 30 días después de la publicación, por correo electrónico a [email protected] o por correo postal a General Counsel Division, Attn: Rule Comments, Office of the Attorney General, P.O. Box 12548, Austin, Texas 78711-2548, y que se puede solicitar una audiencia pública dentro del mismo plazo. El aviso señala que la fecha más temprana posible de adopción es el 8 de noviembre de 2026. El Procurador General anunció la propuesta en un comunicado del 9 de octubre de 2026, que describe esta versión como una ampliación de las reglas propuestas a principios de 2026.

La ley de fondo es el Subcapítulo H del Capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas, secciones 5.251 a 5.259, agregado por el Proyecto de Ley del Senado 17, 89.a Legislatura, Sesión Ordinaria (2025), vigente desde el 1 de septiembre de 2025. La Sección 5 de ese proyecto ordenó al Procurador General adoptar reglas de implementación. Esto es lo que establecen las doce secciones propuestas, según su propio texto:

• Alcance (§67.1). El capítulo se aplica solamente a compras o adquisiciones de un interés en bienes inmuebles en Texas que ocurran a partir del 1 de septiembre de 2025, igual que la ley.
• Definiciones (§67.2). El "control" abarca el poder directo o indirecto de dirigir la administración o las políticas de una entidad, o de adquirir o disponer de un interés en bienes inmuebles en Texas, y considera que están en control un socio general, un miembro administrador, un accionista con el diez por ciento o más de los intereses con derecho a voto, cualquier funcionario ejecutivo y cualquier persona con el derecho presente o futuro de adquirir o disponer de tal interés. "Entidad facilitadora" abarca a la persona o el negocio que, en el curso ordinario de sus actividades, asiste, intermedia, asegura, financia, valúa o procesa esa compra, y menciona a prestamistas hipotecarios, compañías de seguro de título, aseguradoras de propiedad, tasadores y profesionales de bienes raíces con licencia.
• Arrendamientos cortos sucesivos (§67.2(5), (7)(B)). La ley, en la §5.252(3), excluye un arrendamiento de menos de un año. La definición propuesta indica que un interés en bienes inmuebles incluye una serie de licencias, arrendamientos u otros acuerdos que, en sustancia, creen un arrendamiento de un año o más, incluso si se estructuran como acuerdos cortos sucesivos.
• Adquisición de entidades (§67.2(7)(A)). "Comprar o adquirir de otro modo" se define de manera que incluye la transacción o serie de transacciones por las cuales una persona obtiene el control de una entidad que posee un interés en bienes inmuebles en Texas, incluida la redención o recompra de los intereses de la entidad, sin importar si la entidad adquirió el inmueble antes del 1 de septiembre de 2025.
• Una unidad de aplicación y un grupo de trabajo (§67.3). La Oficina mantendría una unidad designada de aplicación, con un grupo de trabajo, para recibir quejas, emitir orientación y responder consultas escritas sobre si el Subcapítulo H se aplica a una transacción específica, coordinar con agencias estatales y subdivisiones políticas y referir violaciones a cuerpos de licenciamiento o regulación.
• Un deber obligatorio de presentar queja, con un refugio seguro (§67.4). La entidad facilitadora que sepa o deba haber sabido, después de una diligencia debida razonable, que una compra viola el Subcapítulo H debe presentar una queja ante la Oficina. El deber se describe de modo que incluye transacciones estructuradas como transferencias o cesiones posteriores al cierre a filiales, matrices, subsidiarias o entidades bajo control común cuando se usan para efectuar u ocultar una adquisición prohibida. Si la Oficina determina que una entidad facilitadora sabía o debía haber sabido y no presentó la queja, puede referir el asunto a la autoridad de licenciamiento o disciplina profesional correspondiente. El inciso (g) establece que la entidad que realiza una diligencia debida de conocimiento del cliente conforme a las directrices de un organismo regulador aplicable, o conforme a estándares adoptados de buena fe por un grupo industrial reconocido como una asociación comercial u organización profesional, y que no descubre una violación, no se considera que supiera ni que debiera haber sabido de ella.
• Quejas de cualquier persona (§67.5). Cualquier persona con motivos para creer que una adquisición cubierta violó el Subcapítulo H puede presentar una queja, con los hechos, documentos o información que crea que pueden ayudar a la Oficina.
• Reporte opcional de propiedades anteriores a la ley (§67.6). Cualquier persona, incluida una entidad facilitadora, puede reportar una parcela que crea que pertenece a una persona o entidad que cumple las definiciones de la ley pero que fue adquirida antes del 1 de septiembre de 2025. Los reportes son voluntarios, expresamente no son quejas, y la sección indica que presentar uno no señala por sí mismo que haya ocurrido una violación.
• Un mínimo de siete días para las demandas de investigación (§67.7). La persona debe responder a una demanda de investigación civil de la Oficina, o a los interrogatorios de la Secretaría de Estado, en la fecha señalada en la demanda, pero la agencia debe conceder al menos siete días calendario salvo que circunstancias apremiantes requieran menos, y puede extender el plazo a solicitud escrita por causa justificada.
• Coordinación entre agencias (§67.8). La Oficina puede consultar a la Secretaría de Estado, a la Comisión de Bienes Raíces de Texas, al Departamento de Seguros de Texas, al Departamento de Agricultura de Texas y a otros reguladores.
• Confidencialidad (§67.9). Las quejas, demandas, interrogatorios y las respuestas y registros generados bajo el capítulo son confidenciales y no están sujetos a divulgación pública salvo cuando la ley lo exija, y se permite la divulgación por orden judicial, a la Secretaría de Estado u otra agencia estatal nombrada en el Subcapítulo H, a agencias federales según sea necesario para aplicar el subcapítulo, o según lo autorice la ley.
• Un portal público planeado (§67.10). La Oficina puede establecer un plan para un portal público de búsqueda de propiedades con información sobre acciones de aplicación finalizadas e información pública sobre transacciones prohibidas. La sección indica que las especificaciones del portal pueden operar de manera similar a otros registros públicos estatales, incluido el registro de delincuentes sexuales de Texas.
• Cláusulas de reserva y divisibilidad (§§67.11, 67.12). El capítulo no limita las demás facultades de la Oficina para exigir información, y sus disposiciones y aplicaciones son divisibles.

Dos cosas que la propuesta no hace merecen decirse con la misma claridad que las que sí hace. No cambia quién está prohibido: eso lo fija la ley en la §5.253. Y el aviso del Texas Register recoge la determinación de la propia agencia de que las reglas no imponen costos económicos significativos adicionales más allá de los que ya impone la ley, ni gravan por sí mismas los derechos de propiedad privada más allá de la ley, por lo que no se preparó una evaluación de impacto expropiatorio.

A quién alcanza en Texas

La ley, no las reglas propuestas, traza la primera línea, y es más estrecha de lo que sugieren los titulares. La §5.252 del Código de Propiedad establece que el Subcapítulo H no se aplica a la persona que es ciudadana o residente permanente legal de los Estados Unidos, ni a una compañía u organización propiedad de esas personas o bajo su control y de ninguna persona descrita en la §5.253, ni a un arrendamiento de menos de un año. Con eso presente, cuatro grupos quedan dentro del cuadro.

• Personas cubiertas por la §5.253(4). La ley alcanza a la persona domiciliada en un país designado; a la persona ciudadana de un país designado domiciliada fuera de los Estados Unidos en un país no designado cuya naturalización allí no está completa; a la persona ciudadana de un país designado que se encuentra ilegalmente en los Estados Unidos; a la persona no ciudadana que actúa como agente o por cuenta de un país designado; y a quien es miembro del partido político gobernante de un país designado o de una subdivisión de ese partido. "País designado" se define en la §5.251(3) como un país identificado por el Director de Inteligencia Nacional de los Estados Unidos como un riesgo para la seguridad nacional en al menos una de las tres Evaluaciones Anuales de Amenazas más recientes, o un país designado por el Gobernador bajo la §5.254. Las conclusiones legislativas de la Sección 1 del SB 17 citan la Evaluación Anual de Amenazas de 2025 respecto de China, Rusia, Irán y Corea del Norte.
• Personas que podrían quedar dentro de la excepción de vivienda principal. La §5.253(4)(A) contiene una excepción: la persona domiciliada en un país designado que se encuentra legalmente presente y residiendo en los Estados Unidos al momento de la compra puede adquirir un interés en una propiedad residencial destinada a usarse como vivienda principal (residence homestead), según la define la §11.13(j) del Código Fiscal. Si un hogar determinado queda dentro de esa excepción es una pregunta sobre los hechos de ese hogar.
• Compañías de títulos, prestamistas, tasadores, aseguradoras y profesionales de bienes raíces con licencia. Este es el grupo al que la propuesta cambia más directamente. La §67.4 convertiría una práctica de diligencia en un deber de presentar queja respaldado por una referencia de licenciamiento, y la §67.4(g) haría del contenido del estándar de diligencia de un grupo industrial o de un regulador la medida de si ese deber se cumplió.
• Dueños de propiedades adquiridas antes del 1 de septiembre de 2025. La ley se aplica solo hacia adelante y la §67.1 lo repite. Pero la §67.6 invita reportes voluntarios sobre esas parcelas, la §67.10 contempla un portal público y la §67.2(7)(A) trata un cambio posterior de control de una entidad que posee la tierra como una adquisición aun cuando la tierra misma se compró antes. Esas tres disposiciones, leídas juntas, son la razón por la cual la propiedad anterior a 2025 forma parte de esta historia en lugar de quedar fuera de ella.

Geográficamente es una regla estatal. "Bienes inmuebles", en la §5.251(6), está definido de manera amplia: tierra agrícola y las mejoras sobre ella, propiedad comercial, industrial y residencial, agua subterránea, una mina o cantera, un mineral en su sitio, madera en pie y derechos de agua. Por eso los condados ganaderos y agrícolas, los mercados residenciales urbanos y los intereses minerales y de agua están todos dentro de sus términos.

Qué cambia legalmente

Cuatro puntos, cada uno tomado de la ley o de la propuesta.

1. Las consecuencias en la ley son graves y se gradúan según quién actúa. Bajo la §5.258, la persona descrita por la §5.253(4) que intencionalmente o con conocimiento compra o adquiere un interés en bienes inmuebles en Texas en violación del subcapítulo comete un delito grave de cárcel estatal (state jail felony). Bajo la §5.259, la compañía o entidad que un tribunal determine que violó el subcapítulo responde ante el estado por una sanción civil igual a la mayor de 250,000 dólares o el 50 por ciento del valor de mercado del interés en cuestión. Bajo la §5.257, el tribunal de distrito que encuentre una violación emite una orden que despoja del interés y nombra un receptor (receiver) para venderlo o disponer de él de otro modo y administrar la propiedad mientras tanto, aplicando lo obtenido primero a los gravámenes existentes, luego a los costos de aplicación del estado, y remitiendo el resto a quien compró.

2. Una compra en violación generalmente no es nula. La §5.255(e) establece que, salvo por un interés de arrendamiento, la compra o adquisición que viole la §5.253 no es nula por esa violación, y la validez o exigibilidad del contrato o de la transmisión no se ve afectada por lo demás. El remedio corre por una acción in rem y el despojo del interés, no por una invalidez automática, y por eso las preguntas de título, financiamiento y posesión pueden sobrevivir a la transacción misma.

3. La maquinaria de investigación ya existe; la propuesta fija su reloj. La §5.256 permite al Procurador General tomar declaraciones bajo la Regla 202 y emitir demandas de investigación civil para documentos, respuestas escritas a interrogatorios o testimonio oral, y obliga a la Secretaría de Estado, a solicitud, a servir interrogatorios y entregar registros de propiedad y control. La §67.7 es la parte que pone un piso al plazo de respuesta: al menos siete días calendario, salvo circunstancias apremiantes, con extensiones por causa justificada a solicitud escrita. Siete días es un plazo corto para reunir documentos de propiedad.

4. Para una entidad facilitadora, la propuesta crea una pregunta de proceso documentado. La §67.4(g) está escrita como un refugio seguro anclado a un estándar que fija otra persona: las directrices de un regulador o estándares adoptados de buena fe por un grupo industrial reconocido. Si el expediente actual de conocimiento del cliente de una firma coincide con tal estándar, y si eso está documentado de una forma que un regulador reconocería, es una pregunta sobre los registros de esa firma.

Y un punto sobre la reglamentación misma: una regla propuesta no es una regla. Estas doce secciones están abiertas a comentario por 30 días desde el 9 de octubre de 2026, no podrían adoptarse antes del 8 de noviembre de 2026, y podrían adoptarse con modificaciones o retirarse. El aviso del Texas Register es el texto autorizado.

Qué tipo de opción podría aplicar

Nada en esta página le dice a la persona que lee si la ley la cubre, y no debe leerse de esa manera. Lo que sí puede hacer es nombrar las preguntas que un abogado de bienes raíces o de inmigración en Texas está en posición de responder al leer un expediente frente a esta ley y esta propuesta:

• Si una persona queda dentro de la excepción de la §5.252(1) para ciudadanos y residentes permanentes legales de los Estados Unidos, que deja el subcapítulo completamente fuera del cuadro.
• Si la compra planeada o completada de una casa encaja en la excepción de vivienda principal de la §5.253(4)(A), incluido el requisito de la ley de estar legalmente presente y residiendo en los Estados Unidos al momento de la compra.
• Cómo se mide el organigrama de propiedad de una entidad frente a las pruebas del diez por ciento de interés con derecho a voto y de funcionario ejecutivo en la definición propuesta de control, y frente a las pruebas de propiedad mayoritaria de la §5.253(2) y (3).
• Si una estructura de arrendamiento, un patrón de renovaciones o un acuerdo de administración se leería como una serie de acuerdos cortos que crean un arrendamiento de un año o más bajo la §67.2(5) propuesta.
• Si un cambio de control contemplado en una entidad que ya posee tierra en Texas se trataría como una adquisición bajo la §67.2(7)(A) propuesta.
• Para una compañía de títulos, un prestamista, un tasador, una aseguradora o una correduría: qué exigiría el deber de la §67.4, qué pediría el refugio seguro de la §67.4(g) en un expediente de diligencia documentado, y cómo se manejaría una referencia de licenciamiento bajo la §67.4(e).
• Cómo responder a una demanda de investigación civil o a un interrogatorio de la Secretaría de Estado dentro del piso de siete días, y cuándo es apropiado solicitar una extensión por causa justificada.
• Si presentar una consulta escrita a la unidad de aplicación bajo la §67.3(b)(3) propuesta, que respondería sobre la aplicabilidad del subcapítulo a una transacción específica, encaja en una situación particular.
• Cómo se podría presentar un comentario escrito sobre la propuesta dentro del plazo de 30 días, para una persona o un negocio que quiera que el expediente de la reglamentación incluya sus circunstancias.

Los abogados que manejan estos asuntos describen el primer paso como reunir el expediente en lugar de llegar a una conclusión: la escritura y el expediente de cierre, el levantamiento y la descripción legal, los documentos de constitución y propiedad de la entidad y cualquier acuerdo de voto, el historial de arrendamientos y renovaciones, el registro de inmigración que acredita el estatus y la presencia legal en la fecha pertinente, la documentación de vivienda principal, y el expediente de diligencia que una firma facilitadora guardó sobre la transacción.

Por qué actuar pronto puede importar

Tres relojes corren en esta historia, y corren a velocidades distintas.

El plazo de comentarios es el más corto y el único con una fecha pública: 30 días desde el 9 de octubre de 2026, con el 8 de noviembre de 2026 señalado como la fecha más temprana posible de adopción. La solicitud de una audiencia pública debe llegar antes de que cierre el plazo de comentarios. Esa ventana pertenece al expediente de la reglamentación más que a algún caso individual, pero cierra en una fecha ya fijada.

El piso de siete días para responder de la §67.7 propuesta es corto por diseño y es el que más probablemente llega sin aviso. Los organigramas de propiedad, los acuerdos de voto y los expedientes de cierre toman más de una semana en reunirse cuando nadie los ha reunido antes; una extensión depende de una solicitud escrita y de una causa justificada.

El reloj de la transacción es el que no se puede reiniciar. La ley está vigente desde el 1 de septiembre de 2025, y la §5.253(4)(A) está escrita alrededor del estatus al momento en que se adquiere el interés. Una pregunta hecha antes de un cierre es una pregunta sobre estructura; la misma pregunta después del cierre es una pregunta sobre el despojo del interés bajo la §5.257, una sanción civil bajo la §5.259 o, para una persona, el delito grave de cárcel estatal de la §5.258. Es mejor hablar con un abogado sobre una compra, un arrendamiento o una reestructuración planeados mientras todavía se están planeando.

Los registros también importan en el calendario ordinario. Los documentos de inmigración que acreditan el estatus en una fecha pasada, los trámites de vivienda principal y el expediente de diligencia que una compañía de títulos o una correduría guardó al cierre son los registros sobre los que giran estas preguntas, y es más fácil obtenerlos mientras un expediente está abierto que después de que se cierra.

Fuentes

1. Documento primario. Oficina del Procurador General, nuevo 1 TAC §§67.1 a 67.12 propuesto, "Foreign Ownership Enforcement", Texas Register, número del 9 de octubre de 2026, Reglas Propuestas, Título 1 Parte 3 (presentado ante la Secretaría de Estado el 28 de septiembre de 2026; TRD-202604182; comentarios aceptados por 30 días después de la publicación en [email protected]; fecha más temprana posible de adopción el 8 de noviembre de 2026; definiciones de control y de entidad facilitadora; deber obligatorio de presentar queja y refugio seguro por diligencia debida; quejas de cualquier persona; reporte opcional de adquisiciones anteriores al 1 de septiembre de 2025; piso de siete días calendario para responder; coordinación entre agencias; confidencialidad; portal público planeado de búsqueda de propiedades).
2. Documento primario. Proyecto de Ley del Senado 17, texto promulgado, 89.a Legislatura, Sesión Ordinaria (2025), vigente desde el 1 de septiembre de 2025, que agrega el Subcapítulo H del Capítulo 5 del Código de Propiedad de Texas, §§5.251 a 5.259 (definiciones, incluidas "país designado" y "bienes inmuebles"; §5.252 excepciones para ciudadanos y residentes permanentes legales de los Estados Unidos y para arrendamientos de menos de un año; §5.253 prohibiciones; §5.254 designación por el Gobernador; §5.255 investigación y acción in rem del Procurador General y la disposición de que una compra en violación no es nula; §5.256 demandas de investigación civil e interrogatorios de la Secretaría de Estado; §5.257 despojo del interés y receptor; §5.258 delito grave de cárcel estatal; §5.259 sanción civil igual a la mayor de 250,000 dólares o el 50 por ciento del valor de mercado; Sección 5 que ordena al Procurador General adoptar reglas; conclusiones legislativas que citan la Evaluación Anual de Amenazas de 2025 respecto de China, Rusia, Irán y Corea del Norte).
3. Oficina del Procurador General de Texas, "Attorney General Ken Paxton Proposes Stronger Rules to Protect Texas Land from Foreign Adversaries, Including China", 9 de octubre de 2026 (anuncio de que las reglas aparecen en el Texas Register del 9 de octubre; quejas abiertas a cualquier persona; un registro en línea planeado tomando como modelo el registro de delincuentes sexuales de Texas e incluyendo propiedades adquiridas antes de que la ley entrara en vigor; protección para entidades facilitadoras que siguen estándares de grupos industriales adoptados de buena fe).
4. Código Fiscal de Texas, Sección 11.13 (la definición de vivienda principal a la que remite la §5.253(4)(A) del Código de Propiedad).
5. Código de Práctica y Remedios Civiles de Texas, Capítulo 64 (las facultades y deberes de un receptor, aplicadas por la §5.257(b) del Código de Propiedad, y la §64.001(a)(6) reformada por el SB 17 para permitir el nombramiento de un receptor en una acción del Procurador General bajo el Subcapítulo H).
6. Texas Scorecard, "AG Paxton Proposes Stronger Rules To Protect Texas Land From Foreign Adversaries", 9 de octubre de 2026 (reporte independiente de que la propuesta amplía las reglas propuestas a principios de 2026, conserva la mayoría de ellas y agrega la vía de queja para cualquier persona y el portal planeado; y de que un grupo de trabajo dentro de la oficina ha comenzado a trabajar).
7. Greenberg Traurig, "Texas AG Issues Proposed Rules Implementing SB 17 Restrictions on Foreign Ownership of Texas Real Property", 2026 (antecedentes sobre la propuesta anterior de 2026 que esta versión amplía).