Casas manufacturadas en Texas: nueva ley el 1 de sept.

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Si una ciudad le ha dicho que no puede colocar, reemplazar o mejorar una casa manufacturada en su lote, una nueva ley estatal podría cambiar la respuesta. Un abogado de vivienda o de bienes raíces con experiencia en Texas puede leer la ordenanza de la ciudad, su plano y restricciones de escritura, y cualquier negación de permiso, y explicarle sus opciones. Llame o envíe un mensaje de texto 24/7. Nuestro servicio de referencia es gratuito para las personas a las que servimos; el abogado que usted contrate fija sus propios honorarios.

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Qué cambió y cuándo

La Ley SB 785, aprobada por la Legislatura 89 de Texas en su sesión ordinaria de 2025, modifica la Sección 1201.008 del Código de Ocupaciones de Texas, la sección del capítulo de Vivienda Manufacturada que rige la regulación por parte de un municipio. Según el análisis del proyecto de ley aprobado publicado por el Senate Research Center, la ley modifica las Subsecciones (b) y (d) y agrega las Subsecciones (d-1), (g) y (h), y su fecha de vigencia es el 1 de septiembre de 2026.

El requisito por derecho, nueva Subsección (g). Según el análisis del proyecto aprobado, un municipio con reglamentos de zonificación o límites de distritos de zonificación, salvo lo previsto en la Subsección (h), deberá:

permitir la instalación, por derecho, de una casa manufacturada nueva con código HUD para uso como vivienda dentro de los límites del municipio bajo al menos una clasificación de zonificación residencial, tipo de distrito residencial o clasificación dedicada para casas manufacturadas residenciales con código HUD;
haber adoptado al menos una de esas clasificaciones o distritos de modo que se aplique a un área de terreno dentro de los límites del municipio; y
si el municipio tiene un mapa integral de clasificación de zonificación, señalar en ese mapa las áreas dentro de sus límites que cumplen.

El segundo punto es el que cierra el vacío evidente: una clasificación que existe solo en papel, aplicada a ningún terreno real, no cumple con el estatuto tal como lo describe el análisis.

Sin trato distinto mediante permisos de uso específico, nueva Subsección (d-1). El análisis del proyecto aprobado indica que un municipio no podrá exigir un permiso de uso específico, ni otro permiso que cumpla un propósito similar, para una casa manufacturada nueva con código HUD construida conforme a la ley federal y al Capítulo 1201, si el municipio no exige un permiso de uso específico para otras propiedades residenciales en la misma clasificación de zonificación.

Lo que la ley deja intacto, nueva Subsección (h). El análisis enumera las excepciones. La Subsección (g) no limita la facultad de un municipio de adoptar o hacer cumplir medidas que protejan monumentos históricos o propiedades dentro de un distrito histórico local; no afecta las restricciones de escritura establecidas antes del 2 de enero de 2025; y no se aplica a un municipio en el que todas las áreas zonificadas para uso residencial tenían, al 1 de septiembre de 2025, restricciones de escritura que prohíben la colocación de casas manufacturadas, o que no tiene áreas o distritos zonificados para uso comercial o industrial.

Alcance. El requisito está redactado en torno a las casas manufacturadas nuevas con código HUD. La Texas Manufactured Housing Association, un grupo gremial de la industria que mantiene una página pública de recursos sobre la ley, afirma que la ley no alcanza a las casas móviles anteriores a 1976 ni a las casas manufacturadas usadas, y que identifica un número reducido de ciudades como exentas bajo las excepciones de la Subsección (h). Esas son caracterizaciones de la asociación; el estatuto y la propia ordenanza de una ciudad rigen cualquier propiedad en particular.

A quién alcanza en Texas

Ciudades de todo el estado, no de una sola región. El requisito recae sobre cualquier municipio de Texas con reglamentos de zonificación, sujeto a las excepciones de la Subsección (h), desde el este de Texas hasta el Panhandle y desde la Cuenca Pérmica hasta el Valle del Río Grande.
Dueños de casas manufacturadas existentes que una ciudad trata como “no conformes”. En Nacogdoches, funcionarios municipales dijeron al concejo que la ciudad eliminó las casas manufacturadas como uso permitido por derecho alrededor de 2004, lo que dejó las casas existentes como no conformes y, en palabras del director ejecutivo de desarrollo e infraestructura de la ciudad, impuso “restricciones a los propietarios y dueños de inmuebles para reemplazar, mejorar o ampliar una casa manufacturada porque ya son no conformes”, según informó KLTV.
Texanos fuera del alcance de las casas nuevas construidas en sitio. Funcionarios de la asociación citados por KLTV señalaron una brecha creciente entre las casas nuevas construidas en sitio, que según dijeron pueden comenzar entre $300,000 y $500,000 en muchos mercados de Texas, y las casas manufacturadas, entre unos $120,000 y $300,000.
Escala. El mismo reporte de KLTV, citando a la Texas Manufactured Housing Association, indicó que cerca del 40 por ciento de las ciudades de Texas, más de 1,200 municipios, tienen códigos de zonificación que en la práctica impiden los parques de casas móviles o las casas manufacturadas, mientras que el director ejecutivo de la asociación dijo que alrededor del 60 por ciento o más de las ciudades de Texas ya cumplen y no necesitarán cambiar sus códigos. Ambas cifras provienen de la asociación, no de una agencia estatal.
Vendedores, instaladores, dueños de comunidades y prestamistas del sector de vivienda manufacturada, y las ciudades y sus abogados que revisan ordenanzas antes de la fecha de vigencia.

Qué cambia legalmente

Una prohibición en toda la ciudad pasa a estar en conflicto con la ley estatal. A partir del 1 de septiembre de 2026, un esquema de zonificación que no deje ninguna clasificación residencial en toda la ciudad donde una casa manufacturada nueva con código HUD esté permitida por derecho choca con la Subsección (g) tal como la describe el análisis del proyecto aprobado.
El requisito de un permiso adicional dirigido solo a las casas manufacturadas se aborda directamente. La Subsección (d-1) trata el permiso de uso específico que otras viviendas de la misma clasificación no enfrentan.
El control local se conserva, y eso importa. Las ciudades siguen eligiendo qué distrito, dónde se ubica y qué tamaño y normas se aplican. Nacogdoches, por ejemplo, creó un nuevo distrito R-3M que refleja su distrito R-3 existente pero permite por derecho las casas manufacturadas con código HUD, rezonificó un fraccionamiento de unos 30 acres y 69 lotes, y agregó reglas suplementarias que limitan la colocación a casas de no más de dos años que nunca hayan sido habitadas, ancladas conforme a las guías federales de cimentación de HUD, según el relato de KLTV sobre las votaciones del concejo del 4 de agosto de 2026.
Cumplir el mínimo es cumplir la ley. KLTV informó que rezonificar ese solo fraccionamiento satisfizo el requisito estatal, y que otras tres áreas identificadas en el plan de uso de suelo futuro de la ciudad no fueron rezonificadas; una designación de uso de suelo futuro señala dónde una ciudad consideraría una solicitud, pero por sí sola no cambia lo que un propietario tiene derecho a hacer hoy.
Las restricciones privadas de escritura son una vía aparte. Las restricciones establecidas antes del 2 de enero de 2025 quedan expresamente fuera de la Subsección (g) según el análisis del proyecto aprobado, de modo que un convenio de fraccionamiento aún puede impedir una casa manufacturada incluso donde la zonificación municipal ahora la permita.

Nada de esto decide ningún lote en particular. Si la ordenanza modificada de una ciudad cumple el estatuto, si una parcela específica se encuentra en un distrito que cumple y qué efecto tiene un convenio registrado sobre la respuesta son preguntas que dependen de los documentos de un expediente concreto.

Qué tipo de opción podría aplicar

Esta página es información, no asesoría legal, y no es una predicción sobre ninguna propiedad. Lo que un abogado puede revisar incluye:

Para un propietario cuya casa manufacturada es no conforme: un abogado de vivienda puede leer la ordenanza de la ciudad ya modificada y explicar qué hace el cambio, si es que hace algo, para reemplazar, mejorar o ampliar la casa en ese lote.
Para quien desea colocar una casa manufacturada nueva: un abogado de bienes raíces puede verificar qué clasificación de zonificación tiene el lote, si la ciudad designó esa clasificación bajo el nuevo requisito, y si una condición de permiso que se está imponiendo es de las que el estatuto aborda.
Para un comprador en un fraccionamiento con restricciones de escritura: un abogado de bienes raíces puede obtener los convenios restrictivos registrados, revisar cuándo se establecieron y explicar cómo interactúan con la zonificación de la ciudad.
Para un propietario cuya solicitud sea negada a partir del 1 de septiembre de 2026: un abogado puede comparar la negación con la Sección 1201.008 ya modificada y explicar qué vías de revisión o apelación existen y qué exige cada una.
Para un vendedor, instalador o dueño de comunidad: un abogado de negocios o de bienes raíces puede revisar la ordenanza adoptada por una ciudad y sus normas suplementarias frente al estatuto.

Por qué actuar pronto puede importar

La fecha es fija: 1 de septiembre de 2026. Las ciudades cuyos códigos necesitan cambios tienen hasta entonces, y algunas ya han actuado: Nacogdoches completó sus tres votaciones requeridas el 4 de agosto de 2026. Por separado, las decisiones locales de zonificación y las negaciones de permisos suelen tener plazos administrativos de apelación cortos fijados por el propio código de la ciudad, y los recursos legales tienen sus propios plazos de presentación; qué plazo aplica depende de lo que hizo la ciudad y de cómo lo hizo. Los registros como la solicitud de permiso, la carta de negación, el plano, los convenios registrados y el paquete de la agenda del concejo son más fáciles de reunir mientras son recientes. Es mejor hablar con un abogado desde temprano, mientras la gama más amplia de opciones sigue abierta, y no después de que un plazo haya vencido.

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